Kentsel dönüşüme yönelik düzenlemeler içeren kanun teklifi, TBMM Genel Kurulunda 07 Kasım 2023 tarihinde kabul edildi.

Kentsel Dönüşüme yönelik düzenlemeler içeren “Afet Riski Altındaki Alanların dönüştürülmesi” hakkında kanun ile bazı kanunlarda ve 375 sayılı kanun hükmünde kararnamede değişiklik yapılmasına dair kanun teklifi, TBMM Genel Kurullunda kabul edildi. 07.11.2023 

Kanunla, 6 Şubat 2023'te meydana gelen Kahramanmaraş merkezli depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi olarak kabul edilen yerlerde, bu depremlerin ve akabinde meydana gelen depremlerin etkisiyle oluşan hasarlarla bağlantılı olması kaydıyla, hak sahipliğine ilişkin işlemler hariç olmak üzere hasar tespit raporlarına dayalı olarak tesis edilen idari işlemlere karşı açılan iptal davalarında yeni usuller getiriliyor. Düzenlemeyle yargı süreçlerinin hızlandırılması amaçlanıyor.

Buna göre, 10 gün içinde ilk inceleme yapılacak ve dava dilekçesi ile ekleri tebliğe çıkarılacak. Savunma verme süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren 15 gün olacak; bu süre bir defaya mahsus olmak üzere en fazla 10 gün uzatılabilecek. Savunmanın verilmesi veya savunma verme süresinin geçmesiyle dosya tekemmül etmiş sayılacak.

Yürütmenin durdurulması talebine ilişkin olarak verilen kararlara itiraz edilemeyecek.

Keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması gereken hallerde, dosyanın tekemmülünden itibaren 15 gün içinde keşif yapılacak. Tarafların hak ve menfaatlerinin korunması bakımından zorunluluk bulunan hallerde keşif ve bilirkişi incelemesi, ilk incelemeyi müteakiben de yapılabilecek. Bilirkişi raporları 15 gün içinde mahkemeye teslim edilecek. Bilirkişilere ve bilirkişi raporlarına, raporun tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz edilebilecek.

Duruşma yapılması, tarafların istemine ve mahkemenin kararına bağlı olacak. Duruşma davetiyeleri, duruşma gününden en az 15 gün önce taraflara gönderilecek.

Bu davalar dosyanın tekemmülünden veya ara karar, keşif, bilirkişi incelemesi ya da duruşma yapılması gereken hallerde bunların tamamlanmasından itibaren en geç 15 gün içinde karara bağlanacak.

Verilen nihai kararlara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde istinaf yoluna başvurulabilecek. İstinaf dilekçeleri 10 gün içinde incelenecek ve tebliğe çıkarılacak. İstinaf dilekçelerine cevap verme süresi 15 gün olacak. İstinaf istemi en geç 2 ay içinde karara bağlanacak.

Tam yargı davalarıyla bu madde kapsamındaki iptal davaları birlikte görülemeyecek. Bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten önce birlikte açılmış olan iptal ve tam yargı davaları ayrılacak ve bu davalar bulunduğu aşamadan itibaren görülmeye devam edilecek.

Düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da bu madde hükümleri bulunduğu aşamadan itibaren uygulanacak.

Buna göre işlemeye başlamış olan savunma verme süresi, bilirkişi raporuna itiraz süresi, istinaf başvuru süresi ve istinaf dilekçesine cevap verme süresi değişmeyecek.

Rezerv yapı alanları yeniden tanımlanıyor!

Kanunla, dış finansman imkanlarının Kentsel Dönüşüm Başkanlığına, krediye ilişkin anlaşmadaki amaca sadık kalınarak kullandırılmasını sağlamak üzere düzenleme de yapıldı. Kamu Finansmanı ve Borç Yönetiminin Düzenlenmesi Hakkında Kanun'un "dış borcun tahsisi" tanımına "Kentsel Dönüşüm Başkanlığına" ibaresi eklendi.

Kanunla Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, özel bütçeli idare olarak teşkilatlandırılırken Dünya Bankası tarafından finanse edilen kredinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığına tahsisli olarak kullandırılmaya devam edilmesine yönelik düzenleme yapıldı.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'daki "rezerv yapı alanı" tanımında değişikliğe gidildi. Rezerv yapı alanı tanımında yer alan "yeni yerleşim alanı olarak" ibaresi metinden çıkarılırken bu düzenlemenin gerekçesinde, uygulamada açılan davalarda, herhangi bir taşınmazın rezerv yapı alanı olarak belirlenebilmesi için meskun alanlar dışında olması gerektiği yönünde değerlendirme yapılarak hüküm kurulduğu, yerleşim yerlerinde yer alan parsellerin de rezerv yapı alanı olarak belirlenmesinin mümkün olmasının amaçlandığı belirtildi.

Kanunla riskli yapı tespiti ve Hazine taşınmazlarının değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsisine ilişkin görev, hak ve yetkilerin bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılmasını sağlamak üzere değişiklik yapıldı.

Buna göre, riskli yapı tespiti Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya idarece resen yapılabilecek.

Uygulamada bazı maliklerce veya kiracılarca riskli yapı tespiti yapılmasının engellendiği ve kendi bağımsız birimlerinden tespit için numune alınmasına müsaade edilmediği görüldüğünden, riskli yapı tespitinin, gerekmesi halinde mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle kapalı kapılar veya alanların açtırılması suretiyle yapılabilmesine imkan sağlanacak.

Riskli yapı tespitine ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanak, riskli yapıya asılacak, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılacak ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilecek. Tespite ilişkin bilgileri ihtiva eden tutanağın muhtarlıkta yapılacak ilanın son günü hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.

Gerçek veya özel hukuk tüzel kişilerince mülkiyetlerindeki taşınmazların rezerv yapı alanı olarak belirlenmesi talebinde bulunulabilmesi için; bu taşınmazların yapılaşmaya esas arsa metrekaresinin yüzde 30'unun mülkiyetinin devrine muvafakat edilmesi veya aynı miktarın değerinin dönüşüm projeleri özel hesabına gelir olarak kaydedilmek üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığına verilmesi gerekecek.

Kolluk kuvveti marifetiyle tahliye

Alanlarda uygulama süresince imar ve yapılaşma haklarının kısıtlanması ve alandaki yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetlerin durdurulması konularında Bakanlığa verilen görev ve yetkiler Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılacak.

İstanbul'da dönüşümü hızlandırmak için başlatılan "yarısı bizden" kampanyasının uygulanabilmesi için hak sahiplerine yapım için mali yardım yapılabilmesine yönelik kanunda düzenleme yapıldı.

Riskli yapıların yıktırılması konusunda Bakanlığa verilen görev ve yetkiler de bundan sonra Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca kullanılacak.

Riskli yapıların yıktırılması için maliklere tek seferde 90 günden fazla olmamak üzere süre verilecek.

Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesinin engellenmesi durumunda; mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle tahliye yapılacak.

Başkanlık veya idare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden tahsil edilecek.

Kanun kapsamındaki yapıların tahliyesine ve yıktırılmasına ilişkin olarak ayni ve şahsi hak sahiplerine yapılacak tebligat, tahliye ve yıktırmaya ilişkin tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilmesi ve ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilmesi suretiyle yapılacak. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin işlem, muhtarlıkta yapılan ilanın son günü ayni ve şahsi hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılacak.

Kentsel dönüşümlerde, yapı ruhsatı alınması da dahil olmak üzere tüm iş ve işlemler, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile aldığı karara istinaden yapılabilecek.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Bazı Kanunlarda ve 375 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi.

Kabul edilen kanuna göre, kentsel dönüşümlerde, yapı ruhsatı alınması da dahil olmak üzere tüm iş ve işlemler, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğu ile aldığı karara istinaden yapılabilecek.

Salt çoğunluk ile karar alan malikler tarafından, alınan karar ile anlaşma şartlarını ihtiva eden teklifin salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta 15 gün süre ile ilan edilmek suretiyle bildirilecek.

Satış işleminin satış bedelinin eksik hesaplandığı gerekçesi ile iptal edilmesi durumunda, satış bedeli ile yargı kararında belirtilen şekilde hesaplanacak bedel arasındaki fark, hisseyi satın alan malik tarafından hissesi satılan eski malike ödenecek.

Yoksul veya dar gelirli olarak kabul edilenlere verilecek bağımsız bölümler için hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi fakat hak sahibinin borçlanma bedelini ödeyecek mali gücünün olmaması durumunda, hak sahibi adına isabet eden bağımsız birimin tapuda hak sahibi ile Başkanlık adına paylı mülkiyet esaslarına göre tescil edilmesi mümkün olduğundan, böyle bir durumda hak sahibinin üzerine kayıtlı ikamet edebileceği konut nitelikli başka bir gayrimenkulü yok ise bu bağımsız bölümler üzerinde hak sahibine ve hak sahibi evli ise işlem yapıldığı tarihteki eşine oturma hakkı tanınacak.

Arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için dava açılabilecek

Kentsel Dönüşüm Başkanlığına devredilen Hazine taşınmazları; Bakanlığın bağlı, ilgili ve ilişkili kurum ve kuruluşları ile bunların iştiraklerine, belediyelere ve bunların şirketlerine, kamu kurum ve kuruluşları ile kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarına, belediye ve mücavir alan sınırları içinde olup 30 Mart 2014 tarihinden önce üzerinde yapılanma olan taşınmazların öncelikle yapı sahipleri ile bunların kanuni veya akdi haleflerine rayiç bedel üzerinden; küçük sanayi sitesi yapılmak üzere bu amaçla kurulmuş kooperatiflere ve belediyelere ise rayiç bedelin yüzde 50'sinden az olmaması kaydıyla Başkanlıkça belirlenecek bedel üzerinden doğrudan satılabilecek veya Başkanlıkça belirlenecek bedel üzerinden doğrudan kiralanabilecek.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının ön alım hakkı, başkanlığın veya Hazinenin kanun kapsamındaki taşınmazlarda paydaş olup olmadığı ile bu taşınmazlarda paylı veya müstakil mülkiyet olup olmadığına bakılmaksızın, bu taşınmazların tamamen veya kısmen alanda veya parselde malik olanlar dışındaki üçüncü kişilere satışı durumunda kullanılacak.

Kanun kapsamındaki alanlar ve parsellere ilişkin olarak onaylanan imar ve parselasyon planları, ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünde 15 gün süreyle ilan edilecek. Bu planlara itiraz, ilan süresi içinde ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne yapılacak ve itirazlar bakanlıkça 5 gün içinde değerlendirilecek. İtirazların reddedilmesi halinde, planlar başkaca bir onay işlemine gerek kalmaksızın ret kararı tarihinde kesinleşecek.

Düzenleme kapsamındaki uygulamalar ile bu uygulamalar için karar alınması ve uygulamaların yürütülmesi konularında Başkanlıkça lisanslandırılacak kuruluşlar faaliyet gösterebilecek.

Düzenleme kapsamındaki yapıların yıktırılmasından sonra arsa haline gelen taşınmazda ortaklığın giderilmesi için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre dava açılabilecek ancak ortaklığın giderilmesi için dava açılmış olması, bu düzenleme kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile karar alınmasına ve bu karara göre işlem yapılmasına engel teşkil etmeyecek.

Kanunla, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı yönetici kadrolarının mali ve özlük hakları da düzenlendi.

Kanunla riskli yapı tespiti, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca talep edilmesi halinde mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle resen yapılabilecek.

Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, mülki idare amiri tarafından verilecek yazılı izne istinaden yeterli kolluk kuvveti marifetiyle tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca yapılabilecek.

Hak sahipliği çalışmaları, hak sahibinin mevcut taşınmazının değeri ile yeni yapıda hak sahibine verilecek konut veya iş yerinin değeri gözetilerek veya Başkanlıkça karar alınması halinde kat karşılığı, hasılat paylaşımı ve benzeri usullerle yürütülecek.

Hak sahibinin borçlanmasının gerekmesi durumunda, borçlanma bedeli üzerinden hak sahibi ile sözleşme yapılacak ve borçlanma bedelinin tamamı ödenmeden tapuda devredilemeyecek.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından inşa edilecek yapılara imar planlarında o maksada tahsis edilmiş olmak, uygulama imar planı ve mevzuata aykırı olmamak üzere mimari, statik, tesisat ve her türlü fenni mesuliyetin başkanlık tarafından üstlenilmesi ve mülkiyetin belgelenmesi kaydıyla başkaca belge istenmeksizin müracaat tarihinden itibaren 30 gün içinde avan projeye göre yapı ruhsatı ve bu yapıların tamamlanmasının akabinde de 30 gün içinde yapı kullanma izni verilecek.

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının gelirleri, genel bütçeden yapılacak Hazine yardımları her türlü nakdi, taşınır ve taşınmaz niteliğindeki bağış ve yardımlar, başkanlık tarafından gerçek ve tüzel kişilere verilecek bilgi, belge ve hizmetler karşılığında alınacak ücretlerden, taşınır malların satışından veya kiraya verilmesinden ya da işletilmelerinden elde edilen gelirlerden, taahhütlerini tamamen veya kısmen yerine getirmeyen yüklenicilerden alınan tazminatlar ile gelir kaydedilen teminatlardan ve diğer gelirlerden oluşacak.

Dönüşüm projeleri özel hesabı 31 Aralık 2025 itibarıyla kapatılacak. Bu tarih itibarıyla söz konusu hesapta bulunan nakit tutarları bir yandan Başkanlık bütçesine öz gelir, diğer yandan mevcut veya yeni açılacak bütçe tertiplerine Başkanlıkça ödenek kaydedilecek. Özel hesaba ilişkin hak ve yükümlülükler başkanlığa devredilecek.

Kanunla, Bilirkişilik Kanunu'nda düzenleme yapıldı. Buna göre, 6 Şubat Kahramanmaraş merkezli depremler nedeniyle genel hayata etkili afet bölgesi kabul edilen yerlerde, 1 Ocak 2028'e kadar, adli ve idari yargı mercilerinde depremlerle bağlantılı olarak görülmekte olan iş, dava, soruşturma ve kovuşturmalarda bilirkişi görevlendirmesi yapılabilecek.

Asgari şartları taşıyan ancak ilgili bilirkişilik bölge listesinde veya listelerinde yer almayan bilirkişilerin, ilgili kanunlardaki usule tabi olmadan görevlendirilmesine imkan tanınacak.

Teklifin yasalaşmasının ardından TBMM Başkanvekili Gülizar Biçer Karaca, birleşimi bugün saat 14.00'te toplanmak üzere kapattı.

Kaynak: https://www.aa.com.tr/tr/gundem/kentsel-donusume-yonelik-duzenlemeler-iceren-teklif-tbmm-genel-kurulunda-kabul-edildi/3046858#

Değerlendirme ve Sonuç

06 Şubat 2023 tarihinde Kahramanmaraş’ta meydana gelen büyük deprem, ağır mal ve can kayıplarına neden olmuştur. Buradan çıkartılan önemli dersler neticesinde, kamu-özel ve vatandaşların yurt genelinde hep birlikte, depreme dayanıksız olan bu binaları, bir an önce yenilemeleri gerekmektedir. Bu süreçte dayanıksız binaların yenilenmesinin önündeki tüm yasal engellerin kaldırılması veya mevcut şartların iyileştirilmesi için yeni kanun taslağının onaylanması, çok olumlu bir gelişme olmuştur. Kentsel dönüşümün kolaylaştırılması ve hızlanabilmesi için bir araya gelmesi gereken faktörlere bakacak olur isek; konuya ilişkin yasal düzenlemeler, denetim ve yaptırımlar, dönüşüme ilişkin finansman modelleri, müteahhitlerin dönüşüme yönelik inşaat yapmaya özendirilmesi ve vatandaşın motivasyonu ve iradesi çok önemlidir.

Kentsel dönüşüme katkı vermek adına, Banka ve Sigorta sektörünün dönüşümün hızlanması için; banka kredisi, Kefalet Senedi Sigortası, Bina Tamamlama Sigortası, planlanan Müteahhit Sorumluluk Sigortası ile inşaat all risk sigortaları gibi sigorta ürünleriyle süreci desteklemeleri gerekecektir. Açıklanan Orta Vadeli Program kapsamında, Kentsel Dönüşüme katkı sunmak amacıyla, sigortaya ilişkin yapılacak yeni düzenlemeler de olacaktır.

Kahramanmaraş depremi sonrasında, DASK Kurumunda açılan 500 bin hasar dosyası ile evleri yıkılan veya ağır hasar gören sigortalılara veya onların varislerine hasar tazminatları ödenerek vatandaşların mağduriyetleri büyük oranda giderilmiştir. DASK Deprem Sigortası dışında, Konut Paket Sigortası olan vatandaşlar ise binaya ilişkin yıkım maliyetlerinin neredeyse tamamını tazmin etmiş oldular. Ancak, 11 ilde etkili olan bu büyük depremde, konutların sadece %50’sinde DASK sigortasının olduğu da acı bir gerçekliktir. Ortaya çıkan ikinci olumsuzluk ise yetkili sigorta acenteleri aracılığı ile DASK kurumuna, evlerin eksik beyan edilen brüt metrekarelerinin olması oldu. Olması gerekenden daha düşük beyan edilen metrekareler ile yapılan DASK sigortalarında, hasar tazminatları tam alınamaz. Sigorta şirketi, DASK poliçelerinde, ev sahibi olan sigortalının beyanını esas alır. İlgili kanun ve yönetmeliklerde sigortalı beyanı esastır. Prim düşük çıksın maksadıyla eksik sigorta yaptırılmamalıdır. DASK Kurumu sigortalılarının prim havuzunu yönettiğinden sigortalıların hasar tazminatlarını da Kurum kendisi ödemiştir.

DASK kurumu, gerçek metrekareler üzerinden sigortanın yapılması adına gerekli düzenlemeyi yapmak üzere alt yapı çalışmalarını sürdürmektedir. Hatta DASK Kurumu, poliçedeki deprem teminatına ek, sel teminatını da poliçeye ilave etmek üzere çalışma yürütmektedir. Sadece binaya değil aynı zamanda ev eşyalarına da teminat verilmesi yönünde bir çalışma yapılmaktadır.

Neticede; kentsel dönüşüme ihtiyacı olan vatandaşlar, kamu otoritesi (TBMM, ilgili belediyeler vb. tüm kamu kurumları), yapı denetim firmaları, inşaat mühendisleri- jeoloji mühendisleri ve mimarların bağlı olduğu tüm STK’lar, müteahhit firmalar ve bağlı oldukları STK’lar, inşaat malzemeleri (demir, çimento ve bilimum yapı malzemeleri) üreticileri-satıcıları ile sigorta sektörünün de vereceği güvenceler ile ülke genelinde kentsel dönüşüme bir an evvel başlanmalıdır.

Kahramanmaraş depreminde yıkılan apartman, site veya toplu konutların ortak alan sigortalarının tümünde yer almaması ayrıca mağduriyet yaratmıştır. 634 sayılı KMK’ya göre tüm kat maliklerinin hisse payları oranında prim ödemek suretiyle ortak alan sigortalarını yaptırmaları gerekir. Kat maliklerinin başına Kahramanmaraş depremindeki gibi bir deprem hasarı meydana geldiğinde, yine hisseleri oranında ortak alanlarda meydana gelen hasar, poliçe şartlarınca tazmin edilecektir. O nedenle site yönetimlerinin ortak alan sigortalarını yaptırmaları gerekli ve şarttır. Ortak alan sigortaları sadece depreme karşı değil, paket sigorta kapsamında küçük, orta ve büyük ölçekli birçok riske (yangın, yıldırım, dolu, sel, fırtına, terör, halk hareketleri, hırsızlık, dahili su, makine kırılması ve elektronik cihaz sigortaları vb.) karşı güvence sağlamaktadır.

>DASK Zorunlu Deprem Sigortası için TIKLAYINIZ

>Konut Paket Sigortası için TIKLAYINIZ

>Site–Apartman Ortak Alan Sigortası için TIKLAYINIZ

>Ortak Alan Sigortası Kitapçığımız için TIKLAYINIZ

#2023KentselDönüşümKanunu

#DASK

#ZorunluDepremSigortası

#KonutPaketSigortası

#SiteOrtakAlanSigortası